به روز ترین مرجع فایل های فروشگاهی

بررسی رابطه حقوقی موجرو مستاجر و دعواهای مطروحه در این خصوص

بررسی رابطه حقوقی موجرو مستاجر و دعواهای مطروحه در این خصوص

1-1-مقدمه

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم‌ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

بخش قابل توجهي از شهروندان در شهرهاي کوچک و بزرگ كشور با مشكل مستاجري اعم از مسكوني يا تجاري دست به گريبان هستند كه چنانچه مالكين به‌عنوان طرف ديگر اين موضوع را نيز به جمعيت آنها بيفزاييم به حدود40درصد از جمعيت در شهرهاي بزرگ مي‌رسيم. چنانچه موجرين و مستاجرين از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جاي هرگونه تنش و درگيري را خواهد گرفت بلكه از تعدد شكايت‌هاي اجاره نيز که نظام دادرسي را دچار مشكل تراكم پرونده مي‌كند جلوگیری خواهد کرد.هدف ما در این مقاله بررسی کامل عقد اجاره نیست بلکه در صدد هستیم تا با بیان کلیاتی پیرامون عقد اجاره درنهایت به مواردی اشاره کنیم که امکان تخلیه را فراهم می آورند.

 1-2-موجر، مستاجر

تقریبا اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره نشینی آشنا هستند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بوده اند بویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند در این مبحث به بررسی عقد اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر میپردازیم

1-3-قوانین موجر و مستاجر

اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری (مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند

 1-4-شرایط اجاره

۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد

۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود

۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد

۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

چکیده6

فصل اول کلیات. 7

1-1-مقدمه8

1-2-موجر، مستاجر9

1-3-قوانین موجر و مستاجر9

1-4-شرایط اجاره9

1-5-تکالیف موجر10

1-5-1-موجر11

1-5-2-مستاجر11

1-5-3-تکالیف مستاجر11

2-6-مفهوم حقوقی اجاره13

1-7-حقوق مستاجر14

1-8-حقوق موجر15

1-9-خسارت به مال مورد اجاره16

1-10-انواع اجاره16

فصل دوم17

تاریخچه تصویب قانون روابط موجر و مستاجر و نقدی بر آن17

2-1-تاریخچه تصویب قانون موجر و مستاجر18

2-1-تضمین تخلیه31

2-3-بر هم زدن قرارداد اجاره32

2-3-1-فسخ قرارداد از سوی مستاجر:32

2-3-2- فسخ قرارداد از سوی موجر :32

2-4-تقاضای مهلت برای تخلیه ملک. 34

2-5- دقت در تنظیم قرارداد اجاره34

فصل سوم36

اجرای حکم تخلیه محل های مسکونی. 36

3-1-فسخ اجاره37

3-2- فسخ اجاره بوسیله موجر38

3-3- فسخ اجاره بوسیله مستاجر40

3-4- تخلیه و تحویل عین. 41

3-5- عسر وحرج مستاجر43

3-6- تزاحم دو عسروحرج. 44

3-7- موارد مربوط به نظم عمومی: تاخیر صدور حکم46

فصل چهارم نتیجه گیری و منابع50

گزارشی از کمیسیون حقوقی و قضایی قضات. 51

نتیجه گیری. 52

منابع53