به روز ترین مرجع فایل های فروشگاهی

امروز دوشنبه 07 مهر 1399
1 نفر آنلاين
تبلیغات
    Rozblog.com رز بلاگ - متفاوت ترين سرويس سایت ساز
جستجو
موضوعات
    علوم انسانی
    فنی و مهندسی
    نمونه سوالات
    پزشکی
    کسب و کار
    فیزیک
    سرگرمی
    آشپزی
    غیره
    تاریخ و باستان شناسی
عضویت / ورود

    عضو شويد

    نام کاربری :
    رمز عبور :

    فراموشی رمز عبور؟

    عضویت سریع

    نام کاربری :
    رمز عبور :
    تکرار رمز :
    ایمیل :
    نام اصلی :
    کد امنیتی : * کد امنیتیبارگزاری مجدد
آرشیو
آمار و اطلاعات
    بازديد امروز : 75
    ورودي امروز گوگل : 0
    افراد آنلاین : 1
    تعداد اعضا : 2
    اي پي : 3.235.101.50
    مرورگر :
    سيستم عامل :
    امروز : دوشنبه 07 مهر 1399
کدهای اختصاصی

تبلیغات

نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان

نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان

نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان

نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان

الف) بیان مساله

مسکن ازجمله نیازهاي اولیه و ضروري انسان است. در طول تاریخ، انسان توانست از بدویت خارج و تبدیل به انسان ابزارساز شود. ابزارسازي انسان موجب دگرگونی و پیشرفت در ساخت مسکن شد. نوع مصالح و مواد تشکیل دهنده ساختمان­ها از حالت اولیه خارج و تبدیل به مصالح پیچیده امروزي شد و به تبع، تحول و بهبود مصالح باعث گزافه شدن هزینه تمام شده ساختمان شد. لذا جامعه با بحرانی جدي مواجه شد، چه اینکه از یک طرف خریدارانی وجود داشتند که توانایی خرید ساختمان به‌صورت نقدي را نداشتند و از طرف دیگر، سازندگانی وجود داشتند که سرمایه‌شان براي ساخت ساختمان‌های استاندارد کافی نبود. به این ترتیب، قرارداد پیش فروش ساختمان در عرف معاملات پا به عرصه وجود نهاد؛ قراردادي که مشکلات پیش گفته را مرتفع کرد. پیش خریداران در این نوع قراردادها توانستند بهاي قراردادي ساختمان را به‌طور اقساط بپردازند و از طرف دیگر سازندگان (پیش فروشندگان) نیز توانستند بخشی از عوض قراردادي را قبل از مبادرت به احداث ساختمان و در ابتداي قرارداد و مابقی آن را به‌موازات پیشرفت کار (تکمیل ساختمان) دریافت کنند. بدین ترتیب نه به‌پیش خریداران بابت پرداخت یک باره ثمن، فشاري وارد می‌شد و نه سازندگان با کمبود سرمایه و مشکل نقدینگی مواجه می‌شدند[1].

امروزه یکی از رایج‌ترین راه‌های تأمین مسکن، ساختمان سازي و ساختمان نشینی است .بروز این پدیده و توسعه آن موجب ایجاد تحولاتی در عرصه حقوق نیز شده است از جمله تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 که گامی اساسی در جهت حل مشکل مالکین ساختمان‌ها بوده است اما سؤالات و ابهامات زیادي در این زمینه بی‌پاسخ مانده است[2].

امروزه خرید و فروش ساختمان یکی از اقسام شایع بیع املاك می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که ساختمان به طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش ساختمان‌های است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض ساختمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت وتحویل آن می‌شود و یا به عبارت دیگر "پیش فروش ساختمان" صورت می‌گیرد.

البته موقعیت ساختمان و سایر ویژگی‌های آن معین می‌شود و فروشنده متعهد می‌شود که ظرف مهلت معین ساختمان، مزبور را بسازد و تحویل خریدار بدهد . قراردادي نو ظهور که به‌ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361 ق. م که به‌موجب آن یکی از شرایط مورد معامله این است که هنگام عقد موجود باشد .این ماده مقرر می‌دارد: "اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است" حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. البته در رابطه بانفوذ بیع عینی که در آینده ساخته می‌شود مانند ساختمان و مبلی که سفارش داده شده عده‌ای ازحقوقدانان صحت آن را ترجیح داده‌اند[3] وعده‌ای چنین معامله‌ای را به استناد ماده 361 ق.م باطل دانسته‌اند و گفته‌اند که اگر مورد معامله خانه‌ای باشد که در آینده طبق نقشه‌ای معین و با مصالح مشخص در قطعه زمین معین ساخته خواهد شد، چنین معامله‌ای باطل است[4] .

مهم‌ترین مسئله در رابطه با قرارداد پیش فروش ساختمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، عدم وجود قانونی مدون که به طور صریح حقوق و تکالیف خریداران و فروشندگان این گونه ساختمان‌ها را مشخص کند و یا ضمانت اجراي تخلف طرفین قرارداد را از شرایط مقرر شده در قرارداد معین نماید و نیز رویه قضایی واحدي که پاسخگوي مشکلات و مسائل موجود در چنین قراردادهایی باشد خریداران و همچنین فروشندگان و سازندگان ساختمان‌های ساخته نشده را گریبان گیر مسائل و موضوعات بسیاري نموده است. می‌توان خریداري را تصور نمود که پس از انعقاد قرارداد فروش ساختمان به دنبال اختلافی که با طرف مقابل قرارداد پیدا کرده است به دستگاه قضایی پناه برده است به‌راستی تکلیف او چیست؟ قرارداد منعقدهراچگونهبایدتفسیرکردو ماهیتاینقراردادچیست؟ آیابا اعلامبطلانقراردادمی‌بایستبهدنبالبازپسگیرياقساطیباشدکهبهفروشندهپرداختهاست؟ آیاصرفاًحقالزاممتعهد را بهتکمیلساختماندارد؟ یامی‌توانددر اینمواردقراردادرافسخکند؟ یااینکهاوخودمالکساختماناستو دیگريتعهدساختنساختمانرابراياوبرعهدهگرفتهاست.

هم حجم تخلف از انجام تعهدات قراردادي و هم تنوع تخلفات در این نوع قرارداد حیرت آور است. برخی از شایع‌ترین مشکلات این گونه قراردادها عبارت‌اند از: کلاه‌برداری پیش فروشندگان، فروش واحد مشترك به چندین شخص (معاملات معارض)، دریافت مبالغی بیشتر از مبلغ پیش بینی شده در قرارداد اولیه، عدم پیش بینی دقیق اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله (مانند مساحت اعیانی)[5] و همچنین مشخصات فنی و معماري ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود و همچنین تأخیر فراوان در انجام به‌موقع تعهدات قراردادي که در اکثر موارد منتهی به ضرر پیش خریدار می‌شود[6]. تشتّت در نظام حقوقی ایران در رابطه با قراردادهاي پیش فروش ساختمان و مشکلات، پیش گفته، قانون‌گذار را بر آن داشت تا قانونی با عنوان « قانون پیش فروش ساختمان»، به‌عنوان فصل الخطاب آرا و نظرات پراکنده و متفاوت محاکم و دکترین حقوقی تصویب نماید[7]. قانون پیش فروش ساختمان که در واقع قانونی حمایتی از پیش خریداران است ، در دي ماه 1389 به تصویب مجلس رسید و تا حد زیادي مشکلات پیشین را رفع و رجوع نموده است.[8] در این تحقیق به بررسی قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پرداخته می­شود. و به دنبال پاسخ به سؤالات زیر است:

ب) سؤالات پژوهش

1- سؤال اصلی پژوهش

1-1 آیا تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان باعث کاهش تخلف می‌شود یا خیر؟

2- سؤالات فرعی پژوهش

2-2 تخلفات ناشی از تعهدات قراردادی در پیش فروش ساختمان چیست؟

2-2 ماهیت حقوقی قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان چگونه است ؟

 

[1] غریبه، علی؛ مسعودی، ناصر؛ «بررسی امکان تبیین قرارداد پیش فروش آپارتمان در قالب عقد صلح و بیع سلم»، فصلنامه تخصصی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال هفتم، شماره بیست و سوم، بهار 1390. ص 15

[2] .تقی لو،زهرا،مسائل حقوقی ساختمان‌ها،قم:پرتو خورشید، ١٣٨٤ ،ص 13

[3] کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، تهران: میزان، چاپ سیزدھم، ١٣٨٥ ،ص ٢٩٥

[4] .شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تهدات، تهران: انتشارات مجد، چاپ پنجم، ١٣٨٥ ،ص ٣٠٩

[5] مجله حقوقی دادگستري ، سال هفتاد و هشتم ، شماره هشتاد وپنجم ،بهار 1393

[6] امامی، سید حسن؛ حقوق مدنی، جلد1، انتشارات الاسلامیه، چاپ سوم، 1371.ص 67

[7] ایزدي فر، علی اکبر؛ کاویار، حسین؛ «بررسی فقهی –حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان»، مجله فقه و حقوق، سال پنجم، شماره 18، پاییز 1387.

[8] همان، ص 24

فهرست مطالب

چکیده1

الف) بیان مساله. 3

ب) سؤالات پژوهش... 5

1- سؤال اصلی پژوهش... 5

2- سؤالات فرعی پژوهش... 5

ج) اهمیت پژوهش... 6

د) اهداف پژوهش... 6

هـ) فرضیه‌های پژوهش... 7

1- فرضیه اصلی:7

2- فرضیه‌های فرعی:7

و) روش گردآوری.. 7

ی) پیشینه پژوهش... 7

گفتار اول: مفهوم پیش فروشی.. 12

بند اول: مفهوم لغوي.. 12

بند دوم : مفهوم فقهي.. 13

بند سوم: مفهوم حقوقی.. 14

گفتار دوم: مفهوم مالکیت.. 15

گفتار سوم: تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه. 16

گفتار چهارم : تاریخچه قانون پیش‌فروش آپارتمان. 19

گفتار پنجم: تحول مفهوم پیش‌فروش... 20

گفتار ششم : تمیز و توصیف ماهیت حقوقی پیش‌فروش آپارتمان. 21

بند اول: تمیز پیش‌فروش... 21

الف: سلف و پیش‌فروش.21

ب: وعده بیع و پیش‌فروش... 22

ج: بیع و پیش‌فروش... 22

د: قولنامه و پیش‌فروش... 23

گفتار هفتم : شرایط و اوصاف موضوع قرارداد. 23

مبحث اول: ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان. 28

گفتار اول: تعهد به بیع (قرارداد تشکیل بیع)28

بند اول: بیع مشروط.. 30

بند دوم: بیع معدوم به تبع موجود. 34

بند سوم: بیع معلق (همراه با شرط تملیک تدریجی)36

گفتار دوم: عقد صلح.. 39

گفتار سوم: قرارداد خصوصی تملیکی.. 41

گفتار چهارم: بیع سلَم. 43

مبحث اول: شرایط عمومی قرارداد پیش فروش ساختمان. 52

گفتار اول: قصد و رضای طرفین.. 53

گفتار دوم: اهلیت طرفین.. 57

گفتار سوم: مورد معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان. 58

گفتار چهارم: جهت معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان. 62

گفتار پنجم : تشریفاتی یا رضایی بودن قرارداد پیش فروش آپارتمان. 62

گفتار پنجم: تشریفاتی بودن فروش اموال غیر منقول ( تنظیم سند رسمی )64

گفتار ششم: رضایی بودن فروش اموال غیر منقول. 67

گفتار اول : قرارداد نسبت به طرفین.. 74

بند اول: تعهدات فروشنده74

بند دوم: ساخت و تحویل آپارتمان در موعد مقرر. 76

بند سوم: تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات آن. 77

الف: اخذ گواهی پایان کار از شهرداری محل. 77

ب: اخذ مفاصا حساب نوسازی.. 78

ج: اخذ مفاصاحساب مالیاتی ( اخذ گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم )78

بند چهارم: اعطای تسهیلات و وام بانکی.. 79

گفتار دوم: تعهدات خریدار. 80

بند اول: پرداخت ثمن معامله بر اساس قرارداد. 80

بند دوم: تحویل گرفتن آپارتمان. 82

بند سوم: حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی.. 82

گفتار سوم: پیش‌فروش آپارتمان در رویه محاکم ایران. 82

بند اول: نمونه آراء محاکم. 83

نتیجه گیری.. 86

پیشنهادات.. 90

منابع. 91



جهت کپی مطلب از ctrl+A استفاده نمایید نماید



بازدید : 102 | تاریخ : سه شنبه 24 اسفند 1395 زمان : 9:55 | | نظرات شما []

ارسال نظر برای این مطلب


نام
ایمیل (منتشر نمی‌شود) (لازم)
وبسایت
:) :( ;) :D ;)) :X :? :P :* =(( :O @};- :B /:) :S
نظر خصوصی
مشخصات شما ذخیره شود ؟ [حذف مشخصات] [شکلک ها]
کد امنیتیرفرش کد امنیتی