به روز ترین مرجع فایل های فروشگاهی
پر بازدید ترین مطالب
- کتاب رویای زمستانی و رویای پاییزی اثر کامیار نوروز خوانی
- نمونه سوالات آزمون آشپزی درجه 2 فنی و حرفه ای
- دانلود پاورپوینت کاروانسرای وزیر قزوین (پروژه آشنایی با مرمت و ابنیه) این پاورپوینت دارای 68 اسلاید
- بیداری اسلامی و ترتیبات امنیتی خاورمیانه
- ارتكاب جرم در حال خواب
- دانلود پاورپوینت ریتم در معماری
- شرط عندالمطالبه و مقايسه آن با شرط عندالاستطاعه
- دامپ sagem-S2000-10LC با سنسور ناک حذف شده
- حل مسائل کامل مقدمه ای بر ترمودینامیک مهندسی شیمی اسمیت، ون نس و ابوت به صورت PDF و به زبان انگلیسی در 724 صفحه
- آزمون وکالت 92 با پاسخنامه
آخرین مطالب
- چت جی پی تی و کد های استفاده از این چت بات بدون محدودیت
- تاریخ تحول حقوق بین الملل
- پاورپوینت ابوعبدﷲ، محمدبن موسی ، خوارزمی
- پاورپوینت APA
- کسب درامد ـ بدون فعالیت فیزیکی
- پاورپوینت اجراي اصل 44 قانون اساسي و خصوصي سازي بانك ها
- پاورپوینت ارگونومی و ورزش
- پاورپوینت آزمایشگاه رفرانس بهداشت حرفه ای اصفهان بخش عوامل شیمیایی
- تعيين تغييرات حساسيت کانتراست با افزايش سن
- حل مسائل کامل مقدمه ای بر ترمودینامیک مهندسی شیمی اسمیت، ون نس و ابوت به صورت PDF و به زبان انگلیسی در 724 صفحه
مطالب تصادفی
- دانلود مقاله کامل مکان یابی فضاهای آموزشی
- ربات کلش آف کلنز +جم رایگان
- دانلود بررسی مطالعه تطبیقی حقوق مدنی جنین
- تکالیف متقابل کودک و والدین درحقوق خصوصی ایران و اسناد بین الملل
- دانلودبررسی روند تشکیل دولت مستقل فلسطین از دیدگاه حقوق بین الملل
- دانلود بررسی نقش قوانین کیفری ایران در جرم زایی
- دانلود بررسی رابطه بين هوش چند گانه و تفکر انتقادی مدیران دانشگاههای آزاد اسلامی
- دانلود بررسی روند ثبت الکترونیکی اسناد در دفاتر اسناد رسمی ایران و کشورهای منتخب
- پاورپوینت اجراي اصل 44 قانون اساسي و خصوصي سازي بانك ها
- ایرادات شکلی و ماهوی مقررات موضوعه قصاص نفس از منظر قانون مجازات اسلامی
-
علوم انسانی
فنی و مهندسی
نمونه سوالات
علوم پایه
پزشکی
کسب و کار
فیزیک
سرگرمی
آشپزی
غیره
تاریخ و باستان شناسی
کامپیوتر
فراموشی رمز عبور؟
-
رپورتاژ آگهی saat24.news
رپورتاژ آگهی entekhab.ir
رپورتاژ آگهی parsfootball.com
رپورتاژ آگهی dana.ir
رپورتاژ آگهی tala.ir
رپورتاژ آگهی photokade.com
رپورتاژ آگهی alamto.com
رپورتاژ آگهی iranjib.ir
رپورتاژ آگهی baharnews.ir
رپورتاژ آگهی mihanblockchain
رپورتاژ آگهی yasdl.com
رپورتاژ آگهی alef.ir
رپورتاژ آگهی persiantools.com
رپورتاژ آگهی khabarfoori.com
رپورتاژ آگهی yjc.ir
9 سایت خرید رپورتاژ خودرویی
رپورتاژ آگهی click.ir
رپورتاژ آگهی tabnak.ir
رپورتاژ آگهی fararu.com
رپورتاژ آگهی namnak.com
رپورتاژ آگهی gadgetnews.net
رپورتاژ آگهی farsnews.ir
رپورتاژ آگهی anzalweb.ir
رپورتاژ آگهی afkarnews.com
رپورتاژ آگهی borna.news
رپورتاژ آگهی tejaratnews.com
رپورتاژ آگهی mehrnews.com
رپورتاژ آگهی tasnimnews.com
3 سایت خبری پرفروش رپورتاژ
سندباکس گوگل چیست
استاندارد های خرید بک لینک
تبلیغات گسترده اینستاگرام
خرید بک لینک گردشگری
خرید بک لینک تلگرام
رپورتاژ آگهی digiato.com
رپورتاژ آگهی varzesh3.com
خرید بک لینک رزبلاگ
اسپم اسکور چیست
خرید بک لینک اینستاگرام
رپورتاژ آگهی isna.ir
سوالات متداول رپورتاژ آگهی
10 سایت برتر خرید بک لینک
10 سایت برتر خرید رپورتاژ
رپورتاژ آگهی zoomit.ir
رپورتاژ آگهی 1pezeshk.com
رپورتاژ آگهی asriran.com
رپورتاژ آگهی mihanblog.com
رپورتاژ آگهی khabarfarsi.com
رپورتاژ آگهی chetor.com
رپورتاژ آگهی aftabir.com
رپورتاژ آگهی asemooni.com
رپورتاژ آگهی konkur.in
رپورتاژ آگهی cloob.com
انواع لینک ها
ادمین اینستاگرام✔️
بک لینک PBN چیست✔️
فاکتورهای رتبه بندی گوگل 2020
افت در سئو
سفارش لینک سازی✔️
بک لینک چیست✔️
کامنت مارکتینگ چیست✔️
لینکدین و مزایای SEO آن
معرفی پدیده گوگل دنس
تولید محتوا متنی✔️
خرید بک لینک پروفایل✔️
خرید بک لینک نوفالو✔️
تبلیغات متنی چیست✔️
آموزش ایندکس سریع بک لینک
ساخت بک لینک✔️
مزرعه محتوا
سئو سایت نوپا
پشتیبانی سایت چیست✔️
لینک سازی هدفمند
سوشیال سیگنال چیست
ضریب اعتبار سایت
مزرعه لینک
زمان تاثیر بک لینک ها
سریعترین روش افزایش رتبه
ثبت بک لینک های gov. و edu
بررسی پیج اتوریتی
ابزار آنالیز بک لینک
عملکرد بک لینک 2019
راهکار به صفحه اول گوگل
تفاوت های بک لینک و رپورتاژ
بمباران گوگلی
خارج شدن از جریمه گوگل
تبلیغات در گوگل
جلوگیری از جریمه شدن
سایت مپ و انواع آن
عملکرد هشتگ
جستجوی کلمه کلیدی
مزایای https
Robots.txt چیست
پنالتی گوگل
مزیت طلایی استفاده از بک لینک
بک لینک سازی 2019
اهمیت بک لینک در سال 2018
نکات مهم سئو سال 2018
بررسی بک لینک های سایت
سئو سایت بدون سرمایه
خودنویس
دانلود سریال جدید
آخرین مطالب ارسال شده
ارسال لینک
-
بازديد امروز : 237
ورودي امروز گوگل : 2
افراد آنلاین : 1
تعداد اعضا : 2
اي پي : 44.201.92.114
مرورگر :
سيستم عامل :
امروز : سه شنبه 08 فروردین 1402
نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان
![]() نقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختماننقش تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان الف) بیان مساله مسکن ازجمله نیازهاي اولیه و ضروري انسان است. در طول تاریخ، انسان توانست از بدویت خارج و تبدیل به انسان ابزارساز شود. ابزارسازي انسان موجب دگرگونی و پیشرفت در ساخت مسکن شد. نوع مصالح و مواد تشکیل دهنده ساختمانها از حالت اولیه خارج و تبدیل به مصالح پیچیده امروزي شد و به تبع، تحول و بهبود مصالح باعث گزافه شدن هزینه تمام شده ساختمان شد. لذا جامعه با بحرانی جدي مواجه شد، چه اینکه از یک طرف خریدارانی وجود داشتند که توانایی خرید ساختمان بهصورت نقدي را نداشتند و از طرف دیگر، سازندگانی وجود داشتند که سرمایهشان براي ساخت ساختمانهای استاندارد کافی نبود. به این ترتیب، قرارداد پیش فروش ساختمان در عرف معاملات پا به عرصه وجود نهاد؛ قراردادي که مشکلات پیش گفته را مرتفع کرد. پیش خریداران در این نوع قراردادها توانستند بهاي قراردادي ساختمان را بهطور اقساط بپردازند و از طرف دیگر سازندگان (پیش فروشندگان) نیز توانستند بخشی از عوض قراردادي را قبل از مبادرت به احداث ساختمان و در ابتداي قرارداد و مابقی آن را بهموازات پیشرفت کار (تکمیل ساختمان) دریافت کنند. بدین ترتیب نه بهپیش خریداران بابت پرداخت یک باره ثمن، فشاري وارد میشد و نه سازندگان با کمبود سرمایه و مشکل نقدینگی مواجه میشدند[1]. امروزه یکی از رایجترین راههای تأمین مسکن، ساختمان سازي و ساختمان نشینی است .بروز این پدیده و توسعه آن موجب ایجاد تحولاتی در عرصه حقوق نیز شده است از جمله تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 که گامی اساسی در جهت حل مشکل مالکین ساختمانها بوده است اما سؤالات و ابهامات زیادي در این زمینه بیپاسخ مانده است[2]. امروزه خرید و فروش ساختمان یکی از اقسام شایع بیع املاك میباشد که این امر به دو صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که ساختمان به طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت میگیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمیباشد فرض دیگر فروش ساختمانهای است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض ساختمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت وتحویل آن میشود و یا به عبارت دیگر "پیش فروش ساختمان" صورت میگیرد. البته موقعیت ساختمان و سایر ویژگیهای آن معین میشود و فروشنده متعهد میشود که ظرف مهلت معین ساختمان، مزبور را بسازد و تحویل خریدار بدهد . قراردادي نو ظهور که بهظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361 ق. م که بهموجب آن یکی از شرایط مورد معامله این است که هنگام عقد موجود باشد .این ماده مقرر میدارد: "اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است" حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. البته در رابطه بانفوذ بیع عینی که در آینده ساخته میشود مانند ساختمان و مبلی که سفارش داده شده عدهای ازحقوقدانان صحت آن را ترجیح دادهاند[3] وعدهای چنین معاملهای را به استناد ماده 361 ق.م باطل دانستهاند و گفتهاند که اگر مورد معامله خانهای باشد که در آینده طبق نقشهای معین و با مصالح مشخص در قطعه زمین معین ساخته خواهد شد، چنین معاملهای باطل است[4] . مهمترین مسئله در رابطه با قرارداد پیش فروش ساختمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی میباشد، عدم وجود قانونی مدون که به طور صریح حقوق و تکالیف خریداران و فروشندگان این گونه ساختمانها را مشخص کند و یا ضمانت اجراي تخلف طرفین قرارداد را از شرایط مقرر شده در قرارداد معین نماید و نیز رویه قضایی واحدي که پاسخگوي مشکلات و مسائل موجود در چنین قراردادهایی باشد خریداران و همچنین فروشندگان و سازندگان ساختمانهای ساخته نشده را گریبان گیر مسائل و موضوعات بسیاري نموده است. میتوان خریداري را تصور نمود که پس از انعقاد قرارداد فروش ساختمان به دنبال اختلافی که با طرف مقابل قرارداد پیدا کرده است به دستگاه قضایی پناه برده است بهراستی تکلیف او چیست؟ قرارداد منعقدهراچگونهبایدتفسیرکردو ماهیتاینقراردادچیست؟ آیابا اعلامبطلانقراردادمیبایستبهدنبالبازپسگیرياقساطیباشدکهبهفروشندهپرداختهاست؟ آیاصرفاًحقالزاممتعهد را بهتکمیلساختماندارد؟ یامیتوانددر اینمواردقراردادرافسخکند؟ یااینکهاوخودمالکساختماناستو دیگريتعهدساختنساختمانرابراياوبرعهدهگرفتهاست. هم حجم تخلف از انجام تعهدات قراردادي و هم تنوع تخلفات در این نوع قرارداد حیرت آور است. برخی از شایعترین مشکلات این گونه قراردادها عبارتاند از: کلاهبرداری پیش فروشندگان، فروش واحد مشترك به چندین شخص (معاملات معارض)، دریافت مبالغی بیشتر از مبلغ پیش بینی شده در قرارداد اولیه، عدم پیش بینی دقیق اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله (مانند مساحت اعیانی)[5] و همچنین مشخصات فنی و معماري ساختمانی که واحد در آن احداث میشود و همچنین تأخیر فراوان در انجام بهموقع تعهدات قراردادي که در اکثر موارد منتهی به ضرر پیش خریدار میشود[6]. تشتّت در نظام حقوقی ایران در رابطه با قراردادهاي پیش فروش ساختمان و مشکلات، پیش گفته، قانونگذار را بر آن داشت تا قانونی با عنوان « قانون پیش فروش ساختمان»، بهعنوان فصل الخطاب آرا و نظرات پراکنده و متفاوت محاکم و دکترین حقوقی تصویب نماید[7]. قانون پیش فروش ساختمان که در واقع قانونی حمایتی از پیش خریداران است ، در دي ماه 1389 به تصویب مجلس رسید و تا حد زیادي مشکلات پیشین را رفع و رجوع نموده است.[8] در این تحقیق به بررسی قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پرداخته میشود. و به دنبال پاسخ به سؤالات زیر است: 1-1 آیا تنظیم قرارداد رسمی در قانون پیش فروش ساختمان باعث کاهش تخلف میشود یا خیر؟ 2-2 تخلفات ناشی از تعهدات قراردادی در پیش فروش ساختمان چیست؟ 2-2 ماهیت حقوقی قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان چگونه است ؟
[1] غریبه، علی؛ مسعودی، ناصر؛ «بررسی امکان تبیین قرارداد پیش فروش آپارتمان در قالب عقد صلح و بیع سلم»، فصلنامه تخصصی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال هفتم، شماره بیست و سوم، بهار 1390. ص 15 [2] .تقی لو،زهرا،مسائل حقوقی ساختمانها،قم:پرتو خورشید، ١٣٨٤ ،ص 13 [3] کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، تهران: میزان، چاپ سیزدھم، ١٣٨٥ ،ص ٢٩٥ [4] .شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها و تهدات، تهران: انتشارات مجد، چاپ پنجم، ١٣٨٥ ،ص ٣٠٩ [5] مجله حقوقی دادگستري ، سال هفتاد و هشتم ، شماره هشتاد وپنجم ،بهار 1393 [6] امامی، سید حسن؛ حقوق مدنی، جلد1، انتشارات الاسلامیه، چاپ سوم، 1371.ص 67 [7] ایزدي فر، علی اکبر؛ کاویار، حسین؛ «بررسی فقهی –حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان»، مجله فقه و حقوق، سال پنجم، شماره 18، پاییز 1387. [8] همان، ص 24 فهرست مطالب گفتار اول: مفهوم پیش فروشی.. 12 گفتار سوم: تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه. 16 گفتار چهارم : تاریخچه قانون پیشفروش آپارتمان. 19 گفتار پنجم: تحول مفهوم پیشفروش... 20 گفتار ششم : تمیز و توصیف ماهیت حقوقی پیشفروش آپارتمان. 21 گفتار هفتم : شرایط و اوصاف موضوع قرارداد. 23 مبحث اول: ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان. 28 گفتار اول: تعهد به بیع (قرارداد تشکیل بیع)28 بند دوم: بیع معدوم به تبع موجود. 34 بند سوم: بیع معلق (همراه با شرط تملیک تدریجی)36 گفتار سوم: قرارداد خصوصی تملیکی.. 41 مبحث اول: شرایط عمومی قرارداد پیش فروش ساختمان. 52 گفتار اول: قصد و رضای طرفین.. 53 گفتار سوم: مورد معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان. 58 گفتار چهارم: جهت معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان. 62 گفتار پنجم : تشریفاتی یا رضایی بودن قرارداد پیش فروش آپارتمان. 62 گفتار پنجم: تشریفاتی بودن فروش اموال غیر منقول ( تنظیم سند رسمی )64 گفتار ششم: رضایی بودن فروش اموال غیر منقول. 67 گفتار اول : قرارداد نسبت به طرفین.. 74 بند دوم: ساخت و تحویل آپارتمان در موعد مقرر. 76 بند سوم: تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات آن. 77 الف: اخذ گواهی پایان کار از شهرداری محل. 77 ج: اخذ مفاصاحساب مالیاتی ( اخذ گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم )78 بند چهارم: اعطای تسهیلات و وام بانکی.. 79 بند اول: پرداخت ثمن معامله بر اساس قرارداد. 80 بند دوم: تحویل گرفتن آپارتمان. 82 بند سوم: حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی.. 82 جهت کپی مطلب از ctrl+A استفاده نمایید نماید |